“二次探底”的风险-股票二次探底价格与一次差多少

5月的房地产数据披露，显示“二次探底”的风险出现，也显示对冲政策的必要性越来越强。

01

1）先行指标里面，住宅投资、施工面积、新开工面积都是负增长，新开工面积更是大跌了23%。开发商也没尿了，房子卖不掉，没钱还债，活下去都够呛，还开个鬼的工。

1-5月，全国房地产开发投资45701亿元，同比-7.2%，其中，

住宅投资34809亿元，-6.4%。

房地产开发企业房屋施工面积779506万平方米，-6.2%。其中，

住宅施工面积548475万平方米，-6.5%。

房屋新开工面积39723万平方米，-22.6%。其中，

住宅新开工面积29010万平方米，-22.7%。

房屋竣工面积27826万平方米，+19.6%。其中，住宅竣工面积20194万平方米，+19.0%。

2）销售量应该说勉强还好。

1-5月，全国商品房销售面积46440万平方米，-0.9%，其中住宅销售面积4亿平米，+2.3%。商品房销售额49787亿元，增长8.4%，其中住宅销售额4.5万亿，+11.9%。

基本上，都保持了正增长，和2022年1-5月对比的话，还是要嘎嘎得好。是为数不多的小亮点。

用前5月的总量看，复苏是复苏的。用5月的数据看，复苏的动能在趋弱。

3）价格不稳当。

70个大中城市里，

新建住宅售价环比上涨的城市有46个（比4月少16个）

，同比上涨的城市有26个（比4月多4个）；

二手住宅售价环比上涨的城市只有15个（比4月大少21个）

，同比上涨的城市有9个（和4月持平）。

讲的很绕，简单说，就是有55个城市的二手房价格持平或者下跌了，量扩大了。北上广深四大城市的二手房价格，更是环比齐跌。二手房的价格是最真实的价，比新房价格更靠谱。说明了价格不稳。

看四大城市前五月的情况，

深圳的新房、二手房售价，双双录得最大下跌，勇夺“双冠王”。

新房售价方面，北京同比+4.7%、上海+4.4%、广州-0.3%、深圳-1.3%，深圳跌幅第一；

二手房售价方面，北京同比+3.7%、上海+2.3%、广州-0.9%、深圳-1.8%，深圳还是跌幅第一。

这个习惯就好，深圳经常这样，涨的猛，跌的也猛，不用大惊小怪。

02

之前大家谈的是“复苏”，5月以来，开始谈“二次探底”。

光看5月的数据已经滞后了，6月的数据和5月比，应该是更差一些。无论是量还是价。

深圳的6月，截至14日，二手成交量是1207套，全月应该还能维持在2500+，比5月份还要低。新房方面，自然销售的楼盘现在走的着实比较惨。

光明一个楼盘，5月份卖了70套，6月上旬卖了4套，愁得我都要替他头秃了。

有个在珠三角多地楼盘的开发商跟我讲：去年公司亏钱了……上个月全集团还没卖到3个亿，这个月有几个盘都还没开单。厉害的地方在哪呢，老板没贷款……牛了，没贷款现在真是王。

广深以外塌得更明显，惠州原来卖18000/平米的盘，现在11000-12000都走不动，一夜之间客户都消失了。

市场第一个大的风险，

“二次探底”会不会出现？房地产的盘子能不能稳住？

严格说市场

“二次探底”的风险在增大

，但我认为真正再来一轮的可能性不那么大。说“二次探底”是说，市场回到比去年第四季度还坏的状态。打个比方，就像腾讯的股价再回到200港币以下的状态，我认为这个概率比较低。

目前来看，房地产市场虽然是快速的滑落，但是和去年下半年比，整体上还是要好一些。

一个方面是，市场本身的情绪，依然没有从恐慌里走出来，但是人们慢慢接受了一些不确定。比如，重要的问题，房地产市场“保交楼”的问题目前看稳住了，虽然不那么扎实，但是像去年7-8月份那种令人心惊胆战的TD潮，应该是不会再出现了。

价格上看，去年第四季度很多新盘的力度是很大的，包括像前海这些比较好的地段，打出8万多/平米的价，今年有些楼盘反而回收了一些折扣（这个对成交量也会有冲击）。

另一个方面是，政策的反作用。所有的一切都逼近了临界点，政策会做逆向调节，而且已经出现——也许窗口在20日的LPR。

关于政策的效果，我个人并不抱很高的期待（下面还会说到），但是，有政策，要比没有好。大家需要一些政策，不是说提振信心，而是说“稳盘子”，阻挡继续下滑。

今天的房地产市场比2008年要惨烈，但是房地产方面的政策不及2008年，比如，2008年之前政策打压显然没有这一轮那么狠；再比如，最重要的房贷利率，2008年是一刀切不分增量存量统一打7折，这次还是在慢腾腾搞。从这些角度看，政策的必要性是越来越强烈。

看下图，我还是有点信心的。

过去20年，中国房地产市场销售额出现了3次负增长，分别是2008年、2014年以及2022年，相对应的分别是次贷危机、高库存危机以及流动性危机，前两次的政策对应分别是“4万亿”、“去库存”，这次想来很快就等到了。

和2022年全年下跌接近3成的销售额相比，2023年前5月还不错了，全年应该很有希望收正。

03

比“二次探底”更大的市场风险是什么？

这才是现在真正的根本问题，即是：

当前的危机是周期性的，还是趋势性的。是房地产的问题，还是全局的问题。

如果不讨论这个，只是讨论房地产，结果永远都是无一例外的陷入对立——在某些群体看来，地产这个大10几万亿的行业没有了都行，“炒房客”最好都破产，资本家最好都倒掉。

很多东西已经聊不下去。

不用太专业去分析，简单看一点：

为什么人们不去买房子？

是因为对房地产没信心？是因为没有出政策救市？并不是，那只是一部分，甚至不是主要部分。主要部分是因为，

人们没有了收入来源，或者是，担心未来没有收入来源

。

社会上没有就业提供，没有就业就没有收入，没有收入就得吃老本儿，都吃老本儿还敢消费什么。不是买不买房子的问题，而是什么都不买，节衣缩食学祁老太爷杠大门。

这不是房地产领域的问题，也不是房地产能解决的。

我觉得这一点，许多人是明白的，不在于什么政策不政策，也不在于什么房地产。所以，真正要期待的根本性的政策，要能实现最直接的一个目的：

“保就业”

，有工作，有收入来源，消费不需要去刺激。再进一步的话，是要让

人们对未来的预期能够长期稳定

，现在从走卒到中产再到土豪，不确定感有一点儿多，需要安定。

不能实现这个的话，去刺激消费阶段性可以，但不会有持续性。给你降点利率，发点消费券，你就敢去吃黑松露了吗？现在深圳的首套利率是4.6%，LPR给你下调个十个八个BP，来猛点，一次来个20个BP，到4.4%又有什么意义？

只能是说，回到上面说的，人们为什么对政策翘首以盼，不是不清楚根本性的问题在哪，而是觉得：出政策肯定比不出政策要好。这是大家内心的OS，你说有没有根本作用，走一步看一步。但给点甜枣，总比没有的强。

这一场大波动已经是个真真在在的现实了，想简单的通过一场大刺激，让市场一夜之间来个V型反转，不太现实。我是绝对不建议粉丝们抱有这种期待，我觉得能稳住L型就是成功了。在接下来一个较长的时间里，市场大概率就是会处在一个

震荡期

，有的月份好一点，有的月份坏一点，跌跌撞撞阴晴不定，这个过程一定是不容易的。

想要走得更稳一点，首先需要坦然的接受和面对这个现状，“死撑”和“侥幸”都可能不是明智之举。

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